A partir de la crisis económica y social que plantea la pandemia del Coronavirus, el Poder Ejecutivo decidió, vía Decreto de Necesidad y Urgencia, políticas sobre la población inquilina y sobre quienes tienen deudas hipotecarias en Argentina.
Luego de décadas sin que el Estado regulara los alquileres, el Poder Ejecutivo tomó una serie de medidas que podrían representar el puntapié de una nueva forma de intervenir en el mercado de la vivienda resguardando derechos fundamentales.
Cabe recordar, que desde el año pasado, se encuentra en el Senado de la Nación el proyecto de la Ley Nacional de Alquileres que ya cuenta con media sanción de la Cámara de Diputados, votada con amplio consenso. En esta situación de emergencia, es necesario señalar la importancia de atender a este sector de la población que, tal como expresa el DNU, se encuentra en una situación de alta vulnerabilidad en términos de acceso a una vivienda.
Por su parte, el decreto afecta no sólo a inmuebles que se usan como vivienda sino también a aquellos que se utilizan para actividades culturales, industriales, comerciales, así como también los inmuebles que son usados por profesionales para brindar servicios y por cooperativas de trabajo, entre otros. El amplio alcance de estas medidas colabora con la idea de la interdependencia de los derechos. Así, una persona que además de alquilar su casa renta un espacio para trabajar se verá resguardada tanto en relación con su vivienda como con su producción.
A continuación presentamos los puntos que creemos fundamentales. Son medidas que tendrán vigencia hasta el 30 de septiembre de este año y podrán ser prorrogadas si el Ejecutivo así lo decide.
- Suspensión de los desalojos por falta de pago. El decreto prohíbe la ejecución de las viviendas cuando el motivo sea la falta de pago. Esta medida resulta sumamente importante ya que la cuarentena obligatoria trae como consecuencia la pérdida de ingresos para todos aquellos hogares que subsisten mediante actividades comerciales, productivas o de servicios que no pueden realizarse desde el hogar. Si bien asegura que muchas familias no pierdan su vivienda, esta disposición no abarca la totalidad de situaciones de riesgo de desalojo. Por ejemplo, las familias que viven en casas tomadas o en otras circunstancias donde no media un alquiler formal, no están incluidas porque sus desalojos no dependen del pago de una mensualidad. Dado que existen muchas personas en esta situación esperamos que se tomen medidas para evitar cualquier tipo de desalojo.
Es importante que esta suspensión alcance también a la población poseedora cuya ocupación del inmueble no esté enmarcada en un contrato de alquiler formal.
- Prórroga de contratos. El hogar inquilino podrá prorrogar el contrato por la cantidad de tiempo necesaria dentro de los seis meses de duración del decreto. Esto alivia la situación de quienes debían mudarse y no pueden hacerlo debido al aislamiento social obligatorio, a la vez que resguarda a las/os inquilinas/os de los gastos extraordinarios que supone un nuevo contrato en medio de la crisis.
Esta medida es sumamente importante ya que esta medida elimina la incertidumbre que tienen aquellos hogares que no sabían si iban a poder renovar el contrato, dando así la seguridad en la tenencia hasta haber terminado el proceso de cuarentena.
- Congelamiento del precio de los alquileres. Se trata de una medida fundamental complementaria a la prórroga. Los precios de los alquileres quedan congelados al valor del 30 de marzo y se mantienen por 6 meses. Sin embargo, aquellas personas propietarias que perciban el alquiler como forma de subsistencia para cubrir sus necesidades básicas quedan exceptuadas de este artículo, es decir que pueden exigir el pago del alquiler con el aumento correspondiente. Todavía no está claro con qué criterios y mecanismos se va a operativizar este artículo. Tampoco se contemplan aquellas situaciones donde ambas partes del contrato atraviesan circunstancias de vulnerabilidad económica y social. A su vez, es importante resaltar que la diferencia de precio va a tener que pagarse luego de los seis mese de congelamiento, a partir de octubre, como se explica en el punto siguiente.
- Resolución de deudas. El decreto plantea el modo en que se resolveran las deudas que se originen tanto por la falta de pago, como por las diferencias de precios. Se ofrece que el hogar inquilino pueda pagarla en un máximo de 6 cuotas. En el caso de la diferencia de precio será sin intereses y cuando haya deudas de pago de mensualidad será con intereses. Es decir, la diferencia de precio del alquiler que no se abonó en función del decreto deberá pagarse luego del 30 de septiembre en pagos de hasta 3 y 6 cuotas. En el mismo sentido, si hubo alquileres que no se pagaron o se pagaron parcialmente deberá reintegrarse ese dinero prorrateado del mismo modo.
Estas medidas parecen interesantes para poder pasar el mal momento actual, pero no se sabe a ciencia cierta cuál será la capacidad de pago de los hogares inquilinos para afrontar, luego de finalizado el período del decreto, la cuota del alquiler y la moratoria de sus deudas.
En España, por ejemplo, estas medidas fueron impulsadas por los grandes tenedores de vivienda para evitar la falta de pago.
- Blanqueamiento de la actividad rentística. El decreto plantea la obligatoriedad por parte del locador de comunicar al locatario los datos necesarios para que éstos puedan abonar el precio del monto del alquiler vía transferencia bancaria. Si bien esta medida está directamente vinculada al aislamiento y a su respectiva imposibilidad de poder pagar en los domicilios privados o inmobiliarias, es un principio de blanqueamiento de un mercado que hoy funciona con una total opacidad.
Esta medida junto con la solicitud de excepción para el cobro de intereses, son llamados a los tenedores de vivienda e inmobiliarias a blanquear su actividad. Este punto está en el proyecto de Ley de Alquileres, impulsado por el conjunto de organizaciones de inquilinas/os, donde se señala la importancia de un timbreo por parte de la AFIP para formalizar los contratos.
La respuesta a los reclamos de la población inquilina a través de políticas públicas habitacionales es fundamental, aunque todavía resta un largo camino por recorrer para garantizar definitivamente el acceso a la vivienda digna en Argentina. Consideramos que el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat debe encarar un proceso de ampliación de derechos para los hogares inquilinos que exceda la crisis sanitaria En este sentido, es importante que se tomen medidas para el cumplimiento de los artículos del DNU, avanzar en medidas como la dispuesta en la resolución ministerial n°73/2019, que permite que el Estado subsidie parte de las cuotas mensuales, financie a baja tasa los costos de ingresos y construya un sistema de garantías para toda la población inquilina que no cuenten con una, y se promueva la aprobación de la nueva Ley de Alquileres.